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목차
① 전세사기 예방의 핵심은 등기부등본을 계약 전·계약 당일·잔금일 총 3번 확인하는 것입니다.
② 전세가율 80% 이하, 임대인 세금 완납, 보증보험 가입 가능 여부가 안전한 집을 가르는 3대 기준입니다.
③ 잔금 당일 전입신고+확정일자, 그리고 계약 후에는 안심전세 앱 변동 알림으로 끝까지 지켜야 합니다.
전세사기 피해자들이 공통적으로 하는 말이 있습니다. "등기부등본을 떼어봤는데도 당했다." 서류를 안 봐서가 아니라, 언제 몇 번 보는지, 어디를 보는지를 몰라서 당하는 겁니다. 보증금은 대부분 전 재산인데, 지키는 방법은 의외로 정해져 있습니다. 계약 전부터 입주 후까지, 순서대로 따라 하면 되는 2026년 체크리스트로 먼저 확인해보시기 바랍니다.
계약 전 체크리스트 : 이 5가지에서 사기가 걸러집니다
☑ ① 등기부등본은 '3번' 떼는 겁니다 — 계약 전, 계약 당일, 잔금 치르는 날. 사기범들은 계약 후 잔금 사이에 근저당을 설정하거나 소유권을 바꿉니다. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 앱으로 현장에서 직접 열람하세요. 중개사가 뽑아준 출력물만 믿
으면 안 됩니다.
☑ ② 갑구·을구 읽는 법 — 갑구에서 실소유자와 계약자가 동일인인지 확인하고, '신탁' 문구가 있으면 소유권이 신탁회사에 있다는 뜻이니 등기소에서 신탁원부까지 확인해야 합니다. 을구에서는 근저당 설정액을 보고, 근저당+내 보증금이 집값의 80%를 넘으면 위험 신호입니다.
☑ ③ 전세가율 80% 확인 — 집값 대비 보증금 비율입니다. 국토부 실거래가나 시세와 비교해 전세가가 매매가에 육박하는 '깡통주택'이면 계약 자체를 재고하세요.
☑ ④ 임대인 세금 체납 확인 — 임대인의 국세·지방세 완납증명서를 요구하세요. 세금 체납액은 내 보증금보다 먼저 배당됩니다. 요구를 거부하는 임대인이라면 그 자체가 답입니다.
☑ ⑤ 신분증 진위 확인 — 계약 자리에서 임대인 신분증을 ARS 1382(주민등록 진위확인)로 즉시 대조하세요. 바지 임대인·사칭 계약을 거르는 30초짜리 안전장치입니다.
보증보험 : 가입 '가능 여부'가 곧 안전 진단서
전세보증금 반환보증(HUG·HF·SGI)은 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다. 그런데 이 보험의 진짜 활용법은 따로 있습니다. 계약금을 보내기 전에 "이 집이 보증보험 가입이 되는 집인지"부터 확인하는 것입니다.
보증기관은 위험한 집(깡통주택, 권리관계 복잡한 집)의 가입을 거절합니다. 뒤집어 말하면, 가입이 안 되는 집은 기관이 공인한 위험 매물이라는 뜻이죠. 그래서 순서가 중요합니다 — 계약 후 가입 시도가 아니라, 계약 전 가입 가능 여부 확인 → 가능한 집만 계약 → 입주 후 실제 가입.
여기에 계약서 특약으로 "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 신규 권리설정을 하지 않으며, 보증보험 가입이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 문구를 넣으면 이중 안전장치가 됩니다. HUG 안심전세 앱을 쓰면 시세·위험도 조회부터 가입 상담까지 한 번에 가능하고, 계약 후에도 등기 변동 알림을 무료로 받을 수 있어 입주 후 감시까지 해결됩니다.
전세 대출 사기 : 대출 끼는 순간 이것도 조심
전세대출을 이용한다면 사기 유형이 하나 더 붙습니다. 최근 문제가 되는 전세 대출 사기의 대표 패턴은 이렇습니다.
▶ 명의 이용형 — "이름만 빌려주면 사례금을 주겠다"며 허위 임대차계약서로 전세대출을 받게 하는 수법. 사례금 몇 푼에 수억 원 대출 채무와 사기 공범 혐의를 떠안게 됩니다. 실제 거주하지 않을 전세계약은 어떤 이유로든 절대 하면 안 됩니다.
▶ 브로커 개입형 — "무직자도 대출 가능", "서류 다 만들어준다"는 브로커가 서류를 위조해 대출을 일으키는 유형. 서류 위조를 제안받는 순간 그 거래는 범죄입니다.
▶ 대출금 편취형 — 잔금일에 대출 실행금을 임대인 아닌 제3자 계좌로 보내게 유도하는 수법. 보증금 이체는 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로만 해야 하며, 대리인 계약이라면 위임장·인감증명서를 확인하고도 송금은 소유자 계좌가 원칙입니다.
마지막으로 잔금일의 마무리 3종 세트.
① 잔금 직전 등기부 최종 열람 → ② 소유자 계좌로 송금 → ③ 당일 전입신고와 확정일자까지 마쳐야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루라도 미루면 그 틈에 설정된 근저당에 순위가 밀립니다. 계약 후 사기가 의심된다면 임차권등기명령 신청과 함께 국토부 전세사기피해지원센터에서 무료 법률 상담을 받을 수 있습니다.
제도와 확인 절차는 바뀔 수 있으니 계약 전 안심전세 앱과 공식 기관 안내로 최신 기준을 확인하세요. 체크리스트가 길어 보여도 실제 소요 시간은 반나절이 안 됩니다 — 전 재산을 지키는 비용으로는 세상에서 가장 싼 반나절입니다.